La banque
Le banquier est ton ami !
Un banquier, ou conseiller(e) bancaire est un(e) commercial. Lorsque tu rentres dans une agence bancaire, ce n'est généralement pas lui/elle qui a le pouvoir de décider si ton prêt sera accepté ou non.
Mais c'est toujours utile de bien s'entendre avec, afin qu'il appuie ton dossier auprès de sa direction dans la mesure du possible.
Il ne faut pas tout miser sur un accord de principe, ce conseiller peut te dire oui on peut vous financer, le jour ou tu passes faire le point sur ta capacité d'endettement, et le jour ou tu te pointes avec l'affaire du siècle, c'est comme s'il avait des œillères, rien n'y fait, la banque ne finance pas de locatif sur 25 ans, encore moins si tu n'as pas de RP...
Et la tu dis :
"Mais t'avais dit que j'aurais mon prêt immobilier"
...
Eh oui, c'est un commercial qui n'a pas les tenant et aboutissants de ton dossier, donc ne te repose pas seulement sur un accord de principe.
d'autant plus que le HCSF* à durci les conditions d'octroi de crédit depuis 2021.
La banque peut avoir atteint ses chiffres, et durcir l'octroi des crédits, ou changer de politique quand tu présenteras la demande de prêt.
L'organisme de cautionnement peut avoir étudié ton dossier plus en profondeur et estimer que c'est trop risqué...
Si je te dis: SCORING BANCAIRE, ça te parle ?
Alors qu'est-ce qu'on fait ?
Eh bien on continue, et surtout on n'attend pas derrière SA BANQUE HISTORIQUE pour décrocher le précieux prêt.
Pour étudier ton scoring bancaire, et établir une stratégie pour décrocher ton prêt immobilier : C'est par ici.
Ta capacité d'emprunt:
Au passage, voilà un site simple pour calculer rapidement ta capacité d'emprunt:
Ou si tu as déjà un ou des crédits immobilier :
Voici également la formule afin de calculer ton taux d'endettement :
Montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus)
Prenons un exemple :
Antho a un crédit bancaire qu'il rembourse à hauteur de 500 € par mois, tandis que son salaire net mensuel est de 1 800 €. Le calcul du taux d'endettement est le suivant : 500 x 100 / 1 800 = 27,7 %.
Le taux d'endettement de cet emprunteur est de 27,7 %.
Pour rappel :
Le HCSF impose maintenant aux banques de ne plus prêter au-delà de 35 % d'endettement (assurance emprunteur comprise).
Mon conseil :
Il ne faut pas attendre après 1 banque pour obtenir son prêt, lorsque tu as signé un compromis, envoie ton dossier dans plusieurs banques.
Enchaîne les rendez-vous si tu ne passes pas par un courtier, et n'attend surtout pas la réponse de la banque au compte goutte, il faut faire jouer la concurrence.
Plusieurs banques peuvent refuser le prêt, et plusieurs autres banques peuvent accepter de te faire une offre de prêt avec des taux et des conditions différentes.
Respecte le conseiller bancaire que tu as en face de toi, dans la mesure où lui aussi te respecte, ça marche dans les 2 sens hein !
⚠️ SUPER HYPER IMPORTANT ⚠️
Tu as 7 secondes pour convaincre :
Lorsque tu arrives dans une banque pour solliciter un prêt, afin d'obtenir le respect du conseiller, ne te pointe pas les mains vides, il faut du concret, je te conseille fortement, même si tu n'as pas encore signé de compromis de vente, de venir avec des vrais chiffres.
Tu dois venir avec un dossier, du concret à donner au conseiller bancaire, quelque chose de propre et lisible.
Et tu dois aussi l'impacter dans ta façon d'être et de te tenir, habilles-toi bien, tiens-toi bien, et connais tes chiffres.
Si le courant ne passe pas, si tu sens que ton dossier ne vaut rien à ses yeux, que ce n'est pas le bon interlocuteur, mais poliment fin à l'entretien et NEXT.
Au travers du CONSULTING, je t'aide à monter ton dossier bancaire.
La force de l'emprunt:
Archimėde a dit:
Donnez-moi un point fixe, et un levier assez long, ainsi je soulèverai le monde.
Qu'est-ce que ça veut dire ?
L'immobilier est l'un des seuls investissements qu'on peut acheter avec de l'argent qu'on n'a pas :
Le point fixe : c'est ton emprunt.
Le levier : c'est la durée de cet emprunt, plus cette durée est longue, moins tes mensualités seront élevées, plus ton rendement sera bon et ton taux d'endettement bas.
Le monde : c'est ton investissement.
Tu vas devoir prendre en compte le calcul de la banque quand tu présentes ton dossier.
Si je te dis 70% ?
La banque ne prend en compte QUE 70% des loyers prévus !
Pourquoi ?
Elle prend en compte les charges et considère que tu peux avoir de la vacance locative, qu'il peut y avoir des imprévues: (travaux, impayés...)
Elle va en général prendre en compte que tu loues ton bien sans booster son rendement, eh oui, on sait jamais, si la colocation ou la LCD ne fonctionne pas, si les lois changent et t'en empêchent, s'il y a une pandémie et que toutes tes réservations sont annulées. #covid-19
Tu dois donc anticiper ce calcul, et avoir si possible un bien qui est au minimum autofinancé en location dites "normale" afin de mettre toutes les chances de ton côté.
PS : Depuis que le HCSF est passé par là, de plus en plus de banques prennent en compte 90 voir 100 % des loyers.
Qu'est-ce qu'on va négocier auprès de la banque ?
Ne sois pas un rapace, c'est Donnant / Donnant :
Le banquier te propose un taux attractif si tu prends son assurance PNO ou habitation ?
Le banquier te demande de domicilier ton salaire ?
FAIT-LE !
Ne gratte pas la-dessus, tu pourras toujours changer d'assurance plus tard, et retirer ton salaire et tes avoirs de la banque si tu n'obtiens plus de prêt de cette banque, c'est pour toi aussi le moyen de pression du : "Bon client"
Il y a quand même des choses à négocier dans la mesure du possible :
Si tu ne grattes pas le 0,1% sur le taux, il y a assurément d'autres choses à demander comme:
- Un financement à 110%
Le financement à 110%, qu'est-ce c'est ?
C'est le saint GRAAL de tout investisseur:
C'est quand tu fais financer les frais de notaire, on parle vulgairement de financement à 110% lorsqu'on finance la totalité du prêt, et des frais de notaire, on y englobe parfois des travaux et frais annexes.
-Un différé d'au moins la durée des travaux (total ou partiel)
À quoi sert le différé ?
La plupart du temps, il sert à effectuer les travaux sans rembourser ton prêt, il peut aller de quelques mois, à plusieurs années (3 ans) selon l'importance du projet, cela sert aussi à refaire de la trésorerie rapidement. (En gardant une partie de l'enveloppe travaux)
Le différé partiel:
Tu ne rembourses que des intérêts dits "intercalaires", pendant ce temps, ton bien ne s'amortit pas, mais ce n'est pas totalement perdu, puisque ces intérêts intercalaires entrent dans ton déficit foncier selon ton choix fiscal.
(Tu payes également l'assurance de prêt)
Le différé total:
Le différé total c'est quand tu ne payes que l'assurance de prêt, tu peux l'obtenir selon certaines conditions particulières.
La modulation du crédit:
Souvent, on entend dire que les banques ne financent pas au-delà de 20 ans, pour un investissement.
Pense aussi à demander si la proposition de prêt comporte une clause de modulation, c'est une clause qui te permet de faire la demande pour étirer le crédit sur 1, 2 ou 3 ans supplémentaires, sans changer de taux, cette clause est activable généralement au bout d'1 an, elle va donc te permettre de diminuer tes mensualités de crédit, tout en gardant le même taux.
C'est une autre stratégie à connaître.
Pour mettre en place ta stratégie face au banquier : Le CONSULTING est fait pour ça.