LA FISCALITE

C'est sans nul doute, l'un des points les plus importants de cette formation !

Je vais essayer de ne pas être trop ennuyeux, et je vais faire court, ou pas... 

Je vais aborder la fiscalité du régime foncier (location nue.), et BIC* (Location meublée LMNP*) : Au régime foncier, (le plus courant) on distingue : 

- Le micro-foncier : 

L'état applique un abattement de 30 % sur les loyers, ce qui veut dire que tu seras imposé sur 70 % des loyers perçus, sur la base de ta TMI* + 17,2 % de prélèvements sociaux sur tes revenus fonciers.

Ce régime est limité à 15.000 € de loyer par an. Au-delà, ou sur option, on passera au régime réel. 

- Le régime réel :

( irrévocable pendant 3 ans ).

Cette fois-ci, pas d'abattement, on va déclarer diverses charges, comme les travaux d'amélioration ou rénovation jusqu'à 10.700 € par an, reportable pendant 10 ans. Autrement dit, si tu rentres 6.000 € par an de loyers, et que tu as fait 30.000 € de travaux, tu génères un déficit foncier reportable sur plusieurs années.

Une fois ces abattement réalisé, les revenus fonciers viendrons s'ajouter à tes revenus globaux et tu seras imposé sur ta TMI*

Enfin, tu seras taxé sur les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 % sur tes revenus fonciers.

Parlons maintenant du LMNP*, et son régime BIC* (BÉNÉFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX).

- Le micro-BIC 

Cette fois-ci, on parle d'un abattement de 50 %, Oo AHHH...

C'est déjà mieux ! Et même jusqu'à 71 % si c'est un logement classé meublé de tourisme.

Tu peux rester en micro-BIC Jusqu'à 72.600 € de recettes par an. 

L'état applique un abattement de 50 % sur les loyers, ce qui veut dire que tu seras imposé sur 50 % des loyers perçus, sur la base de ta TMI* + 17,2 % de prélèvements sociaux sur tes revenus BIC. 

Qui dit mieux ? 

- Le régime BIC* réel simplifié bien sûr ! 

Accessible dès 72.600 € et jusqu'à 246.000 € sauf demande de levée d'option, dont je te parlerais dans le module : 

Se déclararer en LMNP. 

Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes de ta location meublée : 

Les factures d'entretien et de réparations.

La taxe foncière (si le bien est inscrit à l'actif)

• Les frais d'assurance (si le bien est inscrit à l'actif)
• Les frais de gestion
• Les honoraires de l'expert-comptable
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
• Les abonnements et consommations divers intégrées dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
• Les intérêts de l'emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d'assurance (si le bien financé est inscrit à l'actif)
• Les droits d'enregistrement et les frais de notaire relatifs à l'acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l'actif)
• Les provisions pour risques (par exemple : risque d'impayé)

Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les amortissements suivants :

 L'amortissement des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l'actif)

• L'amortissement du matériel et du mobilier (si ceux-ci sont inscrits à l'actif)
• L'amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (si le bien est inscrit à l'actif). 

L'amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une année déterminée. 

Mais ça, c'est ton comptable qui gère, oui parce qu'au régime réel, tu dois prendre un expert-comptable. 

(Ceci est un extrait su site: jedéclaremonmeublé)

Une fois ces abattement réalisé, tu seras imposé ( si ton déficit n'est pas suffisant ), sur la base de ta TMI* sur les revenus de la location meublé, ainsi que 17,2 % de prélèvements sociaux.

N'oublie pas de prendre en compte la CFE* Dont tu seras exonéré la première année d'exploitation, et à 50 % la deuxième année, enfin tu paieras plein tarif les années suivantes. Tu ne paieras qu'une CFE par communes, que tu es 1 ou 10 biens. Par contre tu paieras bien 1 taxe foncière par bien immobilier.

Je vais maintenant te parler brièvement du LMP*, et des SCI* IR* et IS*:

Depuis 2019, le statut LMP* (Loueur Meublé Professionnel), est automatique au-delà de 23.000 € de recettes / an et si les recettes dépassent ton revenus salariales.

Par exemple :
Je gagne 25.000 €/an avec mon job, et mes recettes locatives (charges comprises) sont de 27.000 €, je passerais LMP avec la fiscalité qui accompagne ce statut:

Le LMP* en bref :
Comme expliqué au-dessus:
- Le total des recettes locatives est supérieur à 23.000 euros TTC par an, et:
- Ces recettes locatives dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux.

- Imputation des déficits :
Le principal avantage du statut de LMP est la possibilité d'imputer un éventuel déficit d'exploitation sur le revenu global du foyer. Si le revenu global n'est pas suffisant, le déficit est alors reportable sur le revenu global des six années suivantes.

- Taxation des plus-values :
En cas de cession du bien immobilier, le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles et non pas des particuliers.

La SCI à l'IR (Impôt sur le revenu):
Prépare le doliprane !

Les règles fiscales applicables aux SCI* à l'IR* sont celles des revenus fonciers. Les associés de la société sont imposés personnellement. 

• Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l'IR, dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient. Des prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%, sont également dus sur les revenus fonciers. 
• En l'absence de bénéfices, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il pourra également être imputé sur le revenu global de l'associé lorsqu'il résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt dans la limite annuelle de 10.700 € (et sans limite dans certains cas particuliers). 
• Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l'associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus-values immobilières sont soumises à l'IR au taux de 19% ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. De plus, une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros. 
• Toutefois, la plus-value immobilière est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien : Cet abattement progressif s'applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée. 
• Concernant les prélèvements sociaux : un abattement progressif s'applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée. 
• Enfin, l'associé qui cède des parts d'une SCI à l'IR est imposé selon les règles des plus-values immobilières (voir ci-dessus). Pour les associés personnes morales, le régime des plus-values professionnelles s'applique. 

La SCI à l'IR c'est comme investir au régime foncier réel, mais à plusieurs.

L'avantage de la SCI IR : 

C'est de pouvoir investir à plusieurs, mais il faudra penser à une détention du bien au long terme.

La SCI à l'IS (Impôt sur les sociétés): 

En optant pour l'impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu'ils décident de s'octroyer au taux de 30%. C'est-à-dire que l'argent que tu sors : 

Exemple: 1.000 € seront taxés à 30%. Tu seras donc bénéficiaire de 700 € après taxation. 

Ce qui se passe dans la SCI, reste dans la SCI. 

Dans une société civile à l'IS, contrairement à la SCI imposée à l'impôt sur le revenu (IR),

C'est la société civile qui est redevable de l'impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu'à 38.120 €,
- 25 % jusqu'à 500.000€

- Puis 33 % au-delà. 

La société civile n'est pas redevable des prélèvements sociaux. 

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ce sont les règles des plus-values professionnelles qui s'appliquent. La plus-value s'ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l'IS. Compte tenu de l'amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes, donc l'imposition également. 

En clair: Les amortissements ne sont pas réintégrés en cas de revente, et viennent s'ajouter à la plus-value. 

Exemple : Les plus-values de cession sont calculées à partir de la valeur initiale d'achat, déduction faite des amortissements comptables.

Cas concret :

Tu as acheté un immeuble à 100.000 € il y a quelques années, l'amortissement (3 %/an) a fait son travail, peu de bénéfice comptable, une imposition à 15 % pendant toute la durée de détention, et aujourd'hui, tu décides de le vendre.

Le prix de l'immobilier n'a pas beaucoup bouger dans le secteur, il y a quelques travaux à faire, disons que tu revends ton bien 120.000 € après 10 ans de détention soit 30 % d'amortissement).

100.000 € - 30 % = 70.000 € en valeur comptable.

Revente à 120.000 € - 70.000 € = 50.000 € de PV comptable !

Ce bénéfice entre dans le résultat de la SCI il sera imposé à 25 % soit : 12.500 € d'impôt sur la vente de ton immeuble.

Si tu veux sortir cette somme de la SCI sous forme de dividendes, ti devras payer les 30 % de flat-tax,

ou les 17,2 % plus l'impôts sur tes revenus

Enfin, l'associé qui cède des parts d'une SCI à l'IS* est imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières (associé personne physique) ou des plus-values professionnelles (associé personne morale). 

 Pour les associés personnes physiques, un abattement pour durée de détention s'applique sur la plus-value lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans : 

50% d'abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans, 65% d'abattement pour les titres détenus plus de 8 ans. 

Voilà j'en ai fini avec la fiscalité.

On a posé les fondations de cette formation avec le Mindset,

On a monté les murs avec tous les TIPS que je t'ai donnés depuis le début de la formation. Maintenant dirigeons nous vers la mise en pratique avec le module : 

La recherche du bien. 

Notes : 

BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux. 

LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel. 

TMI : Tranche Marginale d'Imposition

CFE : Cotisation Foncière des Entreprises

LMP : Loueur Meublé Professionnel. 

SCI : Société civile immobilière. 

IR : Impôt sur le Revenu. 

IS : Impôt sur les Sociétés.