Utiliser Rendement Locatif
Pourquoi J'utilise Rendement Locatif:
Parce que je trouve ce calculateur ultra-complet et suffisamment fiable.
Dans ce module, je t'explique le fonctionnement de Rendement Locatif :
Nous allons prendre comme exemple l'appartement que j'ai acheté à Villeurbanne :
Voilà l'interface smartphone :
Dans le premier item : Bien immobilier :
Tu rentres les caractéristiques du bien:
Type:
Appart
Maison
Immeuble
Parking
État:
Ancien
Neuf
Ensuite tu renseignes le prix FAI*,
La surface carrez
La ville...
Nous voilà dans la section : Loyer mensuel HC*.
Après avoir rempli les sections ville et surface,
rendement locatif te propose un loyer moyen :
C'est bien pour faire une moyenne du loyer avec les prix du marché que tu as trouvé sur des sites tel que Le Bon Coin.
Si tu utilises une technique de location à haut rendement comme la LCD ou la colocation, tu peux entrer le loyer estimé grâce à ton étude de marché.
Dans l'item Charges :
Tu vas remplir : les charges locataire mensuelles que tu vas demander à ton locataire.
Pour les calculer tu vas prendre entre 65 et 70% des charges annuelles divisé par 12, (tu dois demander le montant de ces charges à l'annonceur si elles ne sont pas inscrites dans l'annonce).
Dans la rubrique charges syndic totales :
Tu vas inscrire les charges annuelles totales.
Pour la TF*, tu peux renseigner le montant d'un loyer si tu ne la connais pas.
Pour les travaux imprévus je mets 100 à 200€/an pour de petites réparations, entretien selon la surface...
Nous voilà maintenant dans l'item:
Emprunt bancaire:
Si tu fais un emprunt, tu vas renseigner les rubriques suivantes :
L'apport si tu mets un apport.
La durée d'emprunt souhaité.
Le taux nominal est renseigné automatiquement et il est mis à jour, tu peux le modifier comme le loyer dans le premier item :
(J'ai eu un taux de 1,3 en 2019)
Les rubriques Assurances, Frais de dossier et Garantie crédit logement sont pré-calculés, et se remplissent automatiquement.
Tu peux les modifier selon ton profil.
L'item Fiscalité et Impôts:
Celui-ci est pour moi, le plus important.
Tu commences par choisir le régime fiscal entre tous ceux qui sont proposés, de la location nue, à la SCI* en passant évidemment par le régime BIC* pour la location meublée.
(Attention il faut un abonnement pour certains régimes comme la SCI).
Si tu choisis la location meublée, tu devras renseigner le coût du mobilier :
(Je prends 2.000€ à 2.500€ de mobilier par pièce de vie, 1.000€ par chambre).
Remplie ensuite tes revenus ou ton taux marginal d'imposition, tes parts fiscales et le nombre d'enfants à charge :
Enfin, l'item Options avancées:
Tu peux mettre un scénario de revente.
Si les frais d'agence sont à la charge du vendeur, tu mettras 0%.
Les frais de gestion, d'assurance GLI*, PNO* et d'agence de relocation sont variables, à toi de les remplir si tu souscris à ces services.
(Pour l'assurance PNO* : Propriétaires Non Occupant j'ai souscrit chez Luko, 5€/mois).
L'assurance PNO est obligatoire.
Je mets en général 1 mois de vacance locative par an au cas où.
Le type d'emprunt est remplie automatiquement.
Tu peux activer l'option emprunt à 110 %, (avec l'abonnement) et les frais de notaire représentent 8 % du prix du bien, mais ils se calcul seul si tu ne mets rien.
L'augmentation de loyer, charges et revenus sont remplis automatiquement, et varient de 1 %, à 2 %.
Je te conseille de ne pas y toucher.
Pareil pour les prélèvements sociaux. (17,2 %)
La prime Anah est utilisé seulement dans certains régimes fiscaux.
Une fois tous les items remplis, tu vas au résultat du calcul :
OUPS !
Le résultat n'est pas exceptionnel, je vais maintenant affiner mon calcul avec la négociation : soit un prix d'achat de 185.000 € (garage inclus).
Et j'ai passé le loyer en colocation, garage en plus, soit un loyer de 1850€, (450€ HC/chambre) et 50€ pour le garage, ainsi que des frais bancaire effacés car je suis passé par un courtier et un emprunt à 110 % :
Tu peux constater que le cash-flow est positif, malgré 1 mois de vacance locative théorique.
Tu peux découvrir plus d'informations en swipant à droite sur l'appli.
Tu peux effectuer d'autres calculs avec le stylo dans le rond bleu pour affiner tes calculs.
(Je te conseille de prendre un abonnement à partir de 14,99 € /mois).
Ça démarre à 1.000 calculs par mois et tu as plus d'options.
Rendement locatif est un service sans engagement.
Un dernier conseil :
Tu peux installer le plug-in de rendement locatif sur ton moteur de recherche, ça fonctionne sur les grands sites immo, je te mets le lien ici : Plug-in Rendement Locatif.
Ce logiciel te permet de voir en un coup d'œil le rendement d'un bien, à toi de faire les calculs comme je t'ai montré plus haut, et placer les annonces intéressantes dans tes favoris.
Notes :
FAI : Frais d'Agence Inclus
HC : Hors Charges
SCI : Societe civile Immobiliere
BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux
GLI : Garantie Loyers Impayés
PNO : Proprietaire Non Occupant